土地の使用目的と制限

住環境を守ったり、防火対策などから、土地には様々な規制が定められています。

土地には使用目的が決められている

土地は、都市計画法により「都市計画区域」と「都市計画区域外」に分けられます。

都市計画区域には、市街化を進めようという「市街化区域」と、開発を抑えようという「市街化調整区域」があります。

「市街化調整区域」では原則として住宅は建てられません。一方、「市街化区域」では、「第1種低層住居専用地域」「第1種住居地域」など12種類の「用途地域」に分けられ、建物の種類や大きさ、床面積などが決められています。

たとえば、「第1種低層住居専用地域」は、低層住宅の良好な住居環境を保護する地域なので、小中学校や住居併用店舗なら建てられますが、大学、病院、店舗、工場などは不可です。

種類	意味・目的	住宅建築	建ぺい率容積率
第一種低層住居専用地域	低層住宅の良好な住環境を守るためことが目的。	可	建ぺい率 30～60% 容積率 50～200%
第二種低層住居専用地域	第一種と同じく低層住宅の良好な住環境を守ることが目的。 150平方メートルまでの一定条件の店舗等が建てられます。	可	建ぺい率 30～60% 容積率 50～200%
第一種中高層住居専用地域	中高層住宅の良好な住環境を守ることが目的。500平方メートルまでの一定条件の店舗等が建てられる。病院・大学なども建築可能です。	可	建ぺい率 30～60% 容積率 100～300%
第二種中高層住居専用地域	低層住宅の良好な住環境を守るためことが目的。	可	建ぺい率 30～60% 容積率 100～300%
第一種住居地域	住居の環境を保護することが目的。3000平方メートルまでの一定条件の店舗・事務所・ホテル等が建てられます。	可	建ぺい率 60% 容積率 200～400%
第二種住居地域	主に住居の環境を保護することが目的。店舗・事務所・ホテル・パチンコ屋・カラオケボックス等が建てられます。	可	建ぺい率 60% 容積率 200～400%
準住居地域	道路の沿道等において、自動車関連施設などと、住居が調和した環境を保護することが目的。	可	建ぺい率 60% 容積率 200～400%

種類	意味・目的	住宅建築	建ぺい率容積率
近隣商業地域	近隣の住民が日用品の買物をする店舗等の、業務の利便の増進を図ることが目的。住宅・店舗のほか、小規模の工場も建てられます。	可	建ぺい率 80% 容積率 200～1,000%
商業地域	主に商業等の業務の利便の増進を図ることが目的です。銀行・映画館・飲食店・百貨店・事務所等、住宅、小規模の工場も建てられます。	可	建ぺい率 80% 容積率 200～400%

種類	意味・目的	住宅建築	建ぺい率容積率
準工業地域	主に環境悪化の恐れのない工場の利便を図ることが目的。軽工業の工場等、危険性・環境悪化が大きい工場のほかは、ほとんど建てられます。	可	建ぺい率 60% 容積率 200～400%
工業地域	主に工業の業務の利便の増進を図ることが目的。どんな工場でも建てられます。住宅・店舗は建築可能です。学校・病院・ホテル等は建てられません。 150平方メートルまでの一定条件の店舗等が建てられます。	可	建ぺい率 60% 容積率 200～400%
工業専用地域	工業の業務の利便の増進を図ることが目的。どんな工場でも建てられます。但し、住宅・店舗・学校・病院・ホテル等は建てられません。	可	建ぺい率 60% 容積率 200～400%

建物の大きさに関わるのものに「建ぺい率」と「容積率」がありますが、これは用途地域によって範囲が設けられていて、それぞれの土地ごとに確定されています。

「建ぺい率」というのは、敷地面積に対する建築面積のこと。たとえば、300平方メートルの敷地で建ぺい率50％なら、150平方メートルまでは建物で地面を覆ってしまっても大丈夫です。

「容積率」は、敷地面積に対する延べ床面積のこと。たとえば、300平方メートルの敷地で100％の容積率なら、300平方メートルの床面積とすることが可能です。

用途地域のほかに、火災や延焼を想定して、建物の大きさや種類、内装・外装について規制する「防火規制」というのもあります。

「防火地域」「準防火地域」が指定され、防火地域内では、3階以上または延べ床面積が100平方メートルを超える建物は「耐火建築物」に、小さい建物でも「準耐火建築物」にしなくてはいけません。

つまり、小規模な家であっても、木造ではなく、鉄骨造や鉄骨鉄筋コンクリート造にする必要があります。一般に住宅地域は、防火地域か準防火地域に該当するため、土地を選ぶ際には必ず確認しておきたいものです。

また、防火地域内に耐火建築物を建てる場合、土地に定められている建ぺい率が10％加算。規定より大きな建物をつくることができます。

建物の高さは、「絶対高さ制限」と「斜線制限」を受けます。

前者は、第1種および第2種低層住居専用地域内のみで、原則的に10メートル以上の高さにはできません。

後者は、建物のつくる影が道路や隣家に大きくかからないように定めたもの。「道路斜線制限」や「北側斜線規制」により、一定の規則によって想定された斜線から建物がはみださないように決められています。

土地の制限について見てきましたが、思っていたより細かく設定されていることに驚いた方も少なくないでしょう。

しかし、必ず守らなくてはいけない法律なので、不動産業者や建築業者に確認しながら土地探し・家造りを進めるようにしましょう。

建ててしまってから決まりを破っていたとなってからでは取り返しがつかないので、気になったことはその常確認するぐらいの姿勢で問題ありません。