土地の有効な活用方法に、賃貸事業があります。
そのメリットは、安定した収入を確保すると共に、相続税・固定資産税などを節税できること。
賃貸住宅、店舗、駐車場とさまざまな差別化が可能です。
併用住宅はどう生かす？
賃貸住宅、オフィス、商業ビル、ホテル、ロードサイド店舗、倉庫・トランクルーム、レジャー施設、駐車場など活用の用途もさまざま。
たとえば、オフィスなら収益性は比較的高いですが景気変動の影響を受けやすく、ロードサイド店舗ならかなりの収益が見込めるうえに事業資金の調達が不要ですが、立地のよさが要求されるなど、立地条件、収益性、転用のしやすさ、節税効果などメリットデメリットを考えましょう。
また、1階を店舗にすると3階建てが多くなります。
居住プラス収益をめざす併用住宅
自分が暮らしながら収益を上げる土地活用として、併用住宅があります。
これは、居住スペースと、収益を上げるためのスペースが、一つの建物に併存している住宅です。
収益を上げるスペースというのは、店舗や事務所などや賃貸住宅。
賃貸住宅として他人に貸し出す場合、一般の賃貸物件と同様に、各種税制の軽減措置が受けられたり、所得税や住民税が節税できます。
併用住宅の土地は、居住部分の割合に応じて固定資産税も小さくなります。
併用住宅は、ハウスメーカーからもモデルが販売されています。
建て替え時に、賃貸併用住宅にするケースも増加
自宅を賃貸併用住宅に建て替えると、自分の家を新築できる上に、家賃収入が得られるということから注目を集めています。
賃貸併用住宅に建て替えるメリットとしては、
- 家賃収入を住宅ローンの返済にあてることができる
- 長期に渡っての安定した収入源を見込めるため、将来の生活設計に役立つ
- 相続税、固定資産税、所得税などの節税対策
ただし、賃貸だから、地域にニーズがあることが大前提。
資金計画やプランニング、経営管理・運営のノウハウも求められます。
パートナーとなる信頼のおける業者を選ぶことが不可欠です。
併用住宅の注意点
土地の利用用途と建物の規模を制限する「用途地域」、各市町村ごとに建築の制限や条件を設けている「建築指導」、地域開発計画、前面道路の幅や交通量、土地の評価、周囲の利害関係者などを確認しておきましょう。
もちろん、税制や法規制、経済情勢なども把握しておく必要があります。
併用住宅は方式もいろいろ
建物の設計・施行、完成後の管理・運営などをだれが行うかにより、いくつかの方式があります。
土地所有者が工事の発注から運営まで行う「自己建設方式」、不動産開発業者などが事業パートナーになる「事業受託方式」、不動産開発業者が建設して完成後共同事業を行う「等価交換方式」などです。
それぞれの特長やリスクを理解して選びましょう。
最後に
まずは、商業、住宅など土地の利用目的を明確にして、それにふさわしい土地を探しましょう。
目的によっては、地形や方位の悪さ、高低差など、一般的には欠点のある土地でも問題にならないケースもあります。
購入価格はできるだけ安い方がよいですが、建築、管理、運営などの事業全体を考えるべき。上下水道や電気が整備されていることも条件です。
トータルでの収益性で判断しましょう。
また、現在の土地の状況に加えて、将来はどのように変わっていくか予測することも大切です。
