夢のマイホームを手に入れるためにほとんどの方は住宅ローンを利用します。
住宅ローンとは、家を購入するために借りるお金のことで、銀行の審査で1千万円を超える金額を借入するケースがほとんどです。
お金を借りるということは、当然そこに金利が発生するため、借りる金額が多く、返済期間が長いほど借りた金額（元本）とは別に支払う利息額が大きくなります。
住宅ローンにかかるお金を減らすということは、この利息額を減らすということです。
住宅ローンにも種類がある
住宅ローンと一言にいっても、いくつか種類があります。
多くの方が民間の銀行や信用金庫で借りるイメージが強いと思われますが、公的な住宅金融公庫や年金住宅融資、財形住宅融資などがあります。
公的な住宅ローンの特徴としては、審査が民間の銀行に比べると年収の面などで厳しいことが挙げられます。
また、金利についても固定型の印象が強いです。
住宅ローンの金利について
冒頭で住宅ローンを減らすためには金利が重要と書きましたが、数千万円単位でお金を借りることになる住宅ローンでは、少しの金利％の違いでも総支払額に大きな差が出てきます。
例えば、3000万円借り入れ、元利均等返済した場合で考えますと、
35年返済、ボーナス払いなし、
金利1％では総額の返済額が35,568,120円となり、
金利1.3％では総額の返済額が37,356,900円となります。
0.3％の違いで、1,788,780円の差が生まれることがわかります。
実際に家計から100万円貯金することの難しさを知っている方なら、金利がどれだけ重要かは分かっていただけると思います。
住宅ローン金利の種類
住宅ローンの金利にも種類があり、借入時から返済時まで金利の変わらない固定型、2年に一度金融情勢などにより金利が変わる可能性のある変動型などが挙げられます。
固定金利と変動金利を組み合わせたり、年数を振り分けるなど様々な金利の種類、返済方法があります。
一般的に変動金利の方が金利が安く、固定金利の方が高いです。
固定金利も期間により金利が変わりますが、30年固定金利が最も高くなります。
金利は銀行によって大きく異なり、事務手数料や条件も忘れてはいけませんが、やはり金利の低い商品ほど人気が高い傾向にあります。
返済期間と総支払額
借りている期間が長いほど金利がかかるため、総支払額が多くなりますが、返済期間によって総支払額がどれくらい変わるか見てみましょう。
金利の例同様、3000万円借り入れ、元利均等返済した場合で考えますと、
返済35年・金利1％で、ボーナス払いなし時の総支払額は、35,568,120円
返済30年・金利1％で、ボーナス払いなし時の総支払額は、34,737,120円
返済25年・金利1％で、ボーナス払いなし時の総支払額は、33,918,600円となります。
金利の例と同様に100万円前後の金額が変わってくることが分かります。
ただし、返済期間を短くするということは、月々の返済額が増えるということなので、生活が苦しくなれば本末転倒ということにもなりかねません。
収入や支出額は家庭により異なるため、家計と相談して余裕をもった返済計画を立てることが重要です。
住宅ローンの繰り越し返済
住宅ローンには繰り越し返済という仕組みがあります。
毎月の返済額とは別にまとまった金額を返済することで返済期間を短するもしくは、借入金額を減らし総支払額を減らすというものです。
住宅ローン審査に通った金額より借りるお金を増やすことは出来ないため、余裕をもって借り入れをし、繰り上げ返済で当初の総支払額から減額するという方も少なくありません。
ただし、繰り越し返済に手数料がかかる商品とかからない商品があるため必ず事前に確認しておきましょう。
頭金と適正な借入金額
住宅ローンの借入上限金額は年収によって異なります。自分の年収から思った以上に借りられる金額が多く驚かれた方もみえるかもしれませんが、借りられる金額と毎月無理なく返済出来る金額は違うことを忘れないでください。
毎月無理なく返済できる金額は、年収の20％程と言われていて、
年収400万円の場合、400×0.2÷12＝7万円となります。
家を買うのだから賃貸の家賃よりも高くなるのは当然と思われる方もいるかもしれませんが、家を購入すれば賃貸に住んでいるときよりも出費が増えることが多いため、収入が変わらないのであれば賃貸の家賃よりも毎月の返済額が下げるようにローンを組むようにしたいところです。
年収から借りる金額を計算し、そこに用意できる頭金をプラスすれば予算を出すことが出来ます。
その予算の中で、家選びや家造りをすすめるのがライフプランとしては理想です。
どうしてもいいものにしたいという気持ちはありますが、予算を計算せずに好みの家を購入・建築し、それに合わせてローンを組んでしまうとその後の家計を圧迫することになりかねませんので注意が必要です。
住宅ローン乗り換え（借り換え）
すでに住宅ローンを組んでいる場合でも他の銀行などに住宅ローンを乗り換えることが出来ます。
金利は下落傾向にあり、10年以上前は変動金利でも2％を超えていました。現在の低金利が住宅ローン乗り換えのメリットをつくっているとも言えます。
金利タイプの変更も可能なため、現在の低金利で固定金利に変更する方も少なくありません。
しかし、住宅ローン乗り換えは全ての方にプラスに働くわけではありません。
新たにローンを組むことにより手数料なども当然かかってくるので、住宅ローンの残り期間、残り金額、金利差をもとに乗り換えによりメリットを生むことが出来るか確認してみましょう。
最後に
まずは、世帯年収からマイホームにかけられるお金を計算してみましょう。
それから少しでも金利を含めた総支払額を減らす商品を選定し、無理なく返済できる金額で納得のできる家選び、家造りをしたいものです。
