フラット35とは？！メリット・デメリットと人気の借入先

 

住宅ローンの借り入れを検討する時に、必ずと言っていいほどフラット35というワードを耳にします。

一般的な住宅ローンとは内容が異なるフラット35ですが、どのような違いがあるのかメリット・デメリットを含めて見ていきたいと思います。

フラット35とは？！

民間銀行が窓口ですが、ローン債券を住宅金融公庫が買い取って証券化して、投資家に販売するスタイルをとっています。

フラット35の仕組みは分かり難い部分もありますが、金融機関と住宅支援機構、投資家の間で債権が受け渡されます。

フラット35以前にあった住宅金融公庫から引き継がれていますが、借りるのは一般の金融機関で、住宅支援機構の資金調達元などが変わっています。

消費者の窓口は金融機関のみなので、背景や仕組みよりも商品の特徴を理解する必要があります。

フラット35のメリット

• 保証料が無料
• 固定金利の中では最低水準の低金利
• 繰り上げ返済手数料が無料
• 保証人が不要

フラット35のメリットとして気になるのはやはり金銭的な優遇でしょう。

比較対象が一般的な住宅ローンとなりますが、住宅ローンで必要な保証料がフラット35では必要ありません。

住宅ローンの保証料は、借入する金融機関や条件などからそれぞれ金額が異なりますが、50～100万円あたりが相場になる大きな金額です。

固定金利は変動金利に比べると金利が高いです。これは、金利上昇時に金融機関が追うリスクからと言われています。

フラット35は全期間固定金利でありながら、その金利を最低水準で保っています。

住宅ローンでは、当初何年固定といった商品が幾つもありますが、固定期間が長くなればなるほど金利は上がるため、全期間固定での金利で見ると20年であっても最低水準であると言えます。

住宅ローンでも繰り上げ返済手数料が無料という商品が増えていますが、フラット35では一部返済、全額返済共に繰り上げ返済手数料は無料となります。

フラット35では保証人が不要です。これは、フラット35を利用した場合、住宅金融支援機構が保証人となってくれるためです。

フラット35のデメリット

• 団体信用生命保険が有料
• 金利は全期間固定金利のみ
• 頭金の金額により金利が変動する

住宅ローンでは、団体信用生命保険が無料という商品が幾つもあります。しかし、フラット35では団体信用生命保険は任意加入で有料となります。

団体信用生命保険とは、住宅ローンを支払うことが出来なくなった際のための保険です。借り入れた方が高度な障害にあったり死亡するケースなどが当てはまります。

住宅ローンでは、団体信用生命保険の加入が義務付けられている商品が多く、保険自体も無料といった商品が幾つかありますが、フラット35では団体信用生命保険への加入は任意で全て有料です。

団体信用生命保険の保険料が気になるところですが、一般的な相場として3000万円を30年でフラット35で借入し団体信用生命保険に加入したとするとトータルで200万円前後の保険料が掛かります。

先ほどフラット35は固定金利の中でも最低水準ということを書きましたが、変動金利と比べるとそれでも金利は高く、トータルで見ると金利による差額は否めません。

金利1%と0.5%で比較しても、3000万円借り入れて30年返済の場合、元利均等返済で試算してトータルで230万円程の金利差が出てきます。

フラット35の金利は、頭金が10%以上の時と以下の時で金利が変わります。全期間固定金利の最低水準なのは頭金を10%以上用意できるケースのみで、以下の場合は金利が0.4%弱高くなります。

 

フラット35の借り換え

フラット35であっても住宅ローン同様に借り換えが可能です。

住宅ローンからフラット35、フラット35からフラット35といった借り換えも可能となっています。

フラット35からフラット35に借り換える場合、金利の変動リスクがないため、現状借入している金利と現在のフラット35の金利差から手数料などを引いた金額がプラスになれば借り換えをした方が得ということになります。

また、借入期間についても20年以下の場合は金利が低くなるためその辺りも注意してシミュレーションしてみましょう。

フラット35の住宅ローン控除

フラット35であっても住宅ローン同様に要件を満たせば住宅ローン控除を受けることが出来ます。

フラット35の金利推移

フラット35の金利は今後どのように推移するのか借入を検討している方にとっては最も気になるポイントと言えるかもしれません。

これまでの金利推移から見てみると金利は細かい上下を繰り返しながらも減少傾向にあります。

フラット35が始まった2004年当初は、最低水準でも2%以上の金利でしたが、2016年には1%を切る商品もありました。

今後どのような動きになるのか読み解くのは難しいですが、今後下がった時に今借りるのは損と考えるよりも、フラット35の借り入れを検討するのであれば今後金利が上がる不安がないというメリットを捉えるようにしましょう。

フラット35を中古住宅の購入に利用する

フラット35は、住宅ローン同様に中古住宅の購入の際にも利用可能です。

新築を建てる際も同様ですが、フラット35には住宅の建築技術基準が設けられており、中古住宅にも基準がります。

項目で見ると、接道や住宅の規模、規格、延べ床面積、構造、耐震性などが挙げられます。

流れとしては建築の技術検査の後に個人の借入審査となります。

 

フラット35人気の借入先

フラット35は、様々な金融機関で取り扱いがあります。

金融機関により金利や条件が異なる場合があるので、フラット35の中でも商品を慎重に選ぶ必要があります。

楽天銀行のフラット35

 

住信SBIネット銀行のフラット35

 

ARUHIフラット35

 

 

最後に

フラット35について様々な項目で見てきましたが、住宅ローンと比較した際にどちらがお得と一概にいうのは難しいと感じた方がほとんどでしょう。

固定金利と変動金利といった住宅ローンの根底を比較する部分もありますし、事務手数料や繰り上げ返済手数料、団体信用保険料などトータルで考えなければ答えは出てきません。

しかし、セカンドハウスや病歴、雇用形態などで、フラット35でしかローンが組めないというケースもあります。

まずは住宅ローンで借り入れるのかフラット35で借り入れるのか検討し、その中で借入する商品を選択することが重要です。

※各金融機関の金利は記事作成時のものです。金利は毎月変動するため必ず金融機関に確認するようにしてください。