引越しや相続した不動産など不動産の売却を考えるシーンは様々ですが、不動産業に携わったことのない方には分からない点も多く、売却後に後悔したりトラブルになるケースも少なくありません。
数百万～数千万円単位の金額が動くことがほとんどの不動産売却は、ある程度の知識をもち、後悔のない取引をしたいものです。
不動産売却の流れ
査定
不動産売却をおこなう際にまずおこなうのが、不動産査定です。
以前は、不動産屋さんに出向いたり、電話で問い合わせをして査定をしてもらうことがほとんどでしたが、昨今はインターネットを通じて複数社に一括で問い合わせをするサービスも人気があります。
不動産業者に直接問い合わせをする、インターネットで一括査定をするのには双方にメリット・デメリットがありますが、何れにせよ不動産業者により査定額が異なることがほとんどのため、査定を1社のみですすめるというのはあまりお勧め出来ません。
査定をしてもらったからといって、必ずその不動産業者に募集をしてもらわなくてはいけないというわけではないので、幾つか査定してもらうといいでしょう。
また、現在はインターネットを通じて、自分が売却しようとしている物件の近くがどれくらいで売りに出ているのか簡単に見ることが出来るので、ご自身でのチェックも忘れずにおこないましょう。
募集
査定金額を元に売却する価格が決まったら、不動産業者に買主を募集してもらいます。
これはインターネットで一括査定をしてもらっても同じです。
単に募集と言っても、専門用語で、一般媒介・専任媒介、専属専任媒介などがあります。
一般媒介
一般媒介契約とは、複数の会社に募集を依頼することを指します。
複数の不動産屋に募集を依頼するため、売買契約が早く希望額での取引が可能なように感じてしまいますが、そううまくいかないことも多いです。
一番の理由としては、不動産業者が不動産売買で得る収益は仲介手数料のみとなるので、一般媒介で複数の業者に依頼した場合、不動産業者の立場からすると仲介手数料の確約のない取引への売却活動に力が入りにくいということは理解できます。
また、複数の業者に依頼した分だけ売り主の募集にかかる手間は確実に増えます。
上記の2つがクリアー出来そうな場合や、明らかに売れそうな人気地域の場合は一般媒介を選択してもいいかもしれませんが、それ以外のケースでは専任媒介よりも買い手が見つからないという事態にもなりかねません。
専任媒介
専任媒介契約とは、募集を1社に任せることを指します。
募集を1社のみに任せるのは不安という方もみえるかもしれませんが、売却することにより不動産業者には仲介手数料が約束されるため、一般媒介に比べて売却活動にも力が入ることは間違いありません。
また、募集を1社に任せると言っても、専任媒介の場合レインズという不動産指定流通機構への掲載が義務付けられるため、買主を見つける不動産業者は募集を任せた1社ではありません。
但し、不動産業者は買い主も自分のところで見つけられれば仲介手数料が売り主と買い主ダブルでもらえることになるため、物件情報を囲い込む業者もいるようなので注意が必要です。
専属専任媒介
専任媒介契約とは、募集を1社に任せ、売り主自身も買い主と直接売買契約を結べないことを指します。
売り主が買い主と直接売買契約を結ぶと言っても不動産業者を通さないと契約を結べないケースが多く、仲介手数料は幾らか発生することがほとんどなので、基本的に専属専任媒介が結ばれるケースは少ないと考えていいでしょう。
一度契約をしても基本的には三か月後に再度変更も可能となります。但し契約書で自動更新と記載されているケースがほとんどなので必ず確認するようにしましょう。
契約・引き渡し
募集が上手くいき、買い主が見つかればあとは契約をして引き渡しをすれば不動産売却は完了です。
ここからは様々な書類やそれに絡んだ費用が必要となります。
素人目から見ると、あまり使用しない書類などが複数出てくることからも難しく感じがちですが、基本的には不動産屋と司法書士に従って進めていくためそれほど心配する必要はありません。
こういったところで余計な手間と時間が取られないためにも募集の段階で、価格だけに囚われない信用のおける不動産業者を見つけたいものです。
書類などは各自チェックしながら余裕をもって準備するようにしましょう。
不動産売却時にかかる費用
- 印紙代
- 登記費用
- 測量費
- 不動産譲渡税
- 解体費
- 仲介手数料
不動産売却で収入を得ることになりますが、それに絡んだ税金や手数料など不動産売却時には様々な費用がかかります。
印紙代
契約時に売り主にかかる費用では、印紙代が挙げられます。
不動産売却価格によって印紙代は変わってきますが、売却価格が5000万円以下の場合1～2万円が目安となります。
測量費・解体費
契約～引き渡しまでにかかる費用を挙げると測量費や解体費などがあります。
解体費は、土地の売買などで更地渡しとなった場合などで必要となります。
壊す建物により価格は前後しますが、一軒家を壊す場合100万円を超えるケースがほとんどです。
測量費は、土地の境界線を調べるためにかかる費用です。
測量は不動産売買に必ず必要なものではありませんが買い主に求められれば、売り主負担でおこなわれるケースがほとんどです。
測量費にかかる平均費用は、30～40万円と言われていて、頭に入れておきたい金額と言えます。
登記費用
不動産売却時にも抹消などの登記費用がかかります。
売却価格にもよりますが、不動産購入時とは大きく異なり2～3万円程が目安と言われています。
不動産譲渡税
不動産譲渡税は、不動産売却時に得る所得にかかる税金です。
売却価格から売却時にかかる経費（仲介手数料など）と不動産を取得した時にかかった経費（仲介手数料など）を引いた金額を所得とし計算します。
不動産譲渡税は、売り主側の所有条件によって大きく税率が異なるため不動産売却を考えた時点でチェックしておきたい項目の一つと言えます。
| 所得税 | 住民税 | |
| 所有期間5年以上 | 15％ | 5％ |
| 所有期間5年以下 | 20％ | 19％ |
控除が適用されないケースでは、上記のように多額の税金が掛かることになります。
上記に所得金額を当てはめてみると以下のようになります。
所有期間5年以上
| 所得金額 | 所得税 | 住民税 | 合計 |
| 1000万円 | 150万円 | 50万円 | 200万円 |
| 2000万円 | 300万円 | 100万円 | 400万円 |
| 3000万円 | 450万円 | 150万円 | 600万円 |
所有期間5年以下
| 所得金額 | 所得税 | 住民税 | 合計 |
| 1000万円 | 200万円 | 190万円 | 390万円 |
| 2000万円 | 400万円 | 380万円 | 780万円 |
| 3000万円 | 600万円 | 570万円 | 1170万円 |
正直、控除されていないと売却することを躊躇ってしまうほどの税率ですが、控除の対象となるのは以下のような場合です。
居住用財産となる自宅を売却した時
マイホームを売却した時に適用される控除制度です。基本的に住んでいた長さなどは関係なく適用されますが、適用されないケースは国税庁のページを参考にしてください。
控除額は3000万円となり、不動産売却価格が3000万円以下のときには所得税・住民税ともに0円となります。
不動産売却価格が3000万円以上の場合、3000万円を超えた金額のみ課税の対象となります。
所有期間が10年を超える居住用財産の売却
所有期間が10年を超える自宅の売却にも軽減税率が適用されます。3000万円控除の特例とも併用することが出来ます。
仲介手数料
不動産売却を依頼した不動産業者に支払う費用です。
仲介手数料は売却価格によって異なりますが、売却価格が400万円以上の場合、仲介手数料は、
売却価格×3％+6万円+消費税となります。
| 売却価格 | 手数料+調整費 | 消費税 | 合計 |
| 1000万円 | 30+6万円 | 28800円 | 388,800円 |
| 2000万円 | 60+6万円 | 52800円 | 712,800円 |
| 3000万円 | 90+6万円 | 76800円 | 1,036,800円 |
最後に
数百万～数千万円の取引になることがほとんどの不動産売却では、素人が分からないことや費用の問題でもトラブルになることは少なくありません。
売り主としては少しでも高く早く取引を完了させたいというのが誰もが思うところですが、そのためには不動産業者の選定が最も重要と言えます。
実際に売却活動をおこなってくれるのは不動産業者ですし、買い主さんとの交渉をおこなうのも不動産業者です。
上記の仲介手数料の項目を見ても分かるように相応の金額を支払うことになるので、査定額だけに目がいかないように心がけ、一番最初の募集の段階で不動産業者選びに時間を割ければ、その後の取引がスムーズに進む可能性は高まるでしょう。
