住宅ローン控除は2030年入居分まで延長 2026年からの変更点と借入限度額

2026年1月1日から2030年12月31日までに入居する人は、住宅ローン控除を引き続き使えます。

2025年末だった適用期限が5年延びました。関連する税制法は2026年3月31日に国会で成立しています。

控除額は、年末のローン残高に0.7%をかけて計算します。

残高のうち対象になるのは、住宅の種類ごとに決まった借入限度額までです。

この記事では、2026年からの変更点、借入限度額、条件、手続きの順にまとめます。

2026年の改正で変わったこと

今回の改正は、省エネ性能の高い中古住宅を優遇し、新築の省エネ基準適合住宅を縮小する内容です。

中古住宅のうち省エネ性能の高いものは、借入限度額が引き上げられ、控除期間も10年から13年に延びました。

これまで新築だけだった子育て世帯・若者夫婦世帯への上乗せも、中古に広がっています。

新築の省エネ基準適合住宅は、借入限度額が下がりました。

床面積の要件は、新築と中古のどちらも40㎡以上に緩和されています。

どのルールが適用されるかは、契約日ではなく入居日で決まります。

2025年までに入居した人は、入居した年のルールで控除が続きます。

たとえば2024年に中古住宅へ入居した人の控除期間は、10年のままです。

借入限度額はいくらか

2026年以降に入居する場合の借入限度額を、新築・買取再販と既存住宅(中古)に分けてまとめました。

かっこ内は、子育て世帯・若者夫婦世帯の金額です。

対象は、19歳未満の扶養親族がいる人、40歳未満で配偶者がいる人、40歳以上で40歳未満の配偶者がいる人です。

新築では、認定住宅とZEH水準は据え置きで、省エネ基準適合住宅だけが引き下げられています。

中古では、認定住宅とZEH水準が引き上げられた一方、省エネ基準適合住宅の一般世帯は3,000万円から2,000万円に下がりました。

省エネ性能の証明書類がない中古住宅は「その他の住宅」として扱われ、限度額は2,000万円、控除期間は10年です。

控除額の例を挙げます。

年末残高が4,000万円で借入限度額が3,500万円なら、控除額は3,500万円の0.7%にあたる24万5,000円です。

所得税から引ききれなかった分は、翌年の住民税から差し引かれます。

住民税から控除できる額は、最大9万7,500円です。

控除を受けるための主な条件

控除を受ける年の合計所得金額は、2,000万円以下である必要があります。

床面積は原則50㎡以上です。ただし、合計所得金額が1,000万円以下なら、40㎡以上でも対象になります。

子育て世帯等への上乗せを使う場合は、50㎡以上が必要です。

40㎡台の住宅では、上乗せを受けるか面積の緩和を受けるか、どちらか一方を選ぶことになります。

2028年以降に入居する場合

2028年以降に建築確認を受ける省エネ基準適合住宅の新築は、原則として対象外になります。

経過措置があり、2027年末までに建築確認を受けたもの、または登記簿上の建築日が2028年6月30日以前のものは、借入限度額2,000万円、控除期間10年で適用されます。

災害レッドゾーン内の新築住宅も、2028年以降の入居分から対象外です。

レッドゾーンには、土砂災害特別警戒区域、地すべり防止区域、急傾斜地崩壊危険区域、浸水被害防止区域などが含まれます。

建替え、中古住宅、リフォームは、引き続き対象です。

手続きの流れ

会社員の場合、1年目は確定申告をします。

2年目以降は、勤務先の年末調整で控除を受けられます。

中古住宅で13年控除を受けるには、1年目の確定申告で省エネ性能の証明書類を出します。住宅省エネルギー性能証明書や、建設住宅性能評価書の写しなどが該当します。

入居時期ごとの整理

2025年12月31日までの入居は、入居した年の従来ルールです。

2026年から2027年の入居は、改正後のルールが適用されます。

2028年から2030年の入居は、改正後のルールに加えて、新築の省エネ基準適合住宅とレッドゾーン内の新築が原則対象外になります。